El actual estado del mercado residencial en España se encuentra en una situación asimétrica. Aunque hay quien tiene solvencia y capacidad de ahorro para acceder a una vivienda mejor, también están los que quedan excluidos del mercado residencial -tanto de la compra como del alquiler- debido a la crítica situación que atravesamos en los últimos tiempos: situación inflacionaria, precariedad, incremento de los precios de la compraventa y de los alquileres, inestabilidad…

Y esto afecta directamente a nuestra población más joven. Una de las mayores preocupaciones para el sector promotor es, sin duda, la dificultad de acceso a la primera vivienda para este sector. Pero, ¿y para las Administraciones? En el caso de la Comunidad de Madrid, podríamos destacar el novedoso sistema que han diseñado para resolver esta problemática: la puesta en el mercado de suelos dotacionales para el alquiler. Otras instituciones -como el Ayuntamiento de Madrid o el propio Gobierno- también están decididos a apostar por esta fórmula.

Sin embargo, este sistema que sí ha funcionado en otros países europeos podría no funcionar en España. ¿Por qué? Porque la decidida apuesta por el alquiler abandona un modelo de compra mediante ayudas principalmente dirigido a los jóvenes que estaba funcionando. Pero, también, porque no creo que sea viable que los jóvenes de hoy en día puedan, con sus futuras pensiones, afrontar el pago de los alquileres.

Incentivar a las generaciones jóvenes en la compra de su primera vivienda debe ser uno de los objetivos comunes entre las empresas del sector, las Administraciones y, por supuesto, la banca privada. Una de las mejores alternativas es la vivienda protegida, especialmente la promovida en régimen de cooperativa. En este caso, los cooperativistas adquieren su vivienda a precio de coste y -aunque cada vez menos- se pueden beneficiar de pequeñas ventajas fiscales. Aunque, indiscutiblemente, la mayor de las ventajas es la adquisición temprana de los suelos, que permite ir pagando más cómodamente el 20% que no cubren las entidades financieras. Imaginemos si todos los actores del sector se alinearan en esta consigna…

Volviendo a la Comunidad de Madrid, quiero destacar el nuevo Proyecto de Ley de Cooperativas, aprobado hace unas semanas. Si bien es cierto que la nueva regulación abre grandes posibilidades de desarrollo -especialmente, para los suelos públicos- para las cooperativas de vivienda, quiero destacar el artículo 116.2, un punto muy negativo que, en mi opinión, debería de eliminarse.

Este artículo limita al 10% del precio de coste las aportaciones de los cooperativistas antes de la licencia, lo que significa que todos los suelos comprados en cooperativa tendrán que hipotecarse. Esto es una contrariedad insalvable que perjudica a aquellos a los que, precisamente, se quiere proteger.

Como he mencionado, la parte positiva de que haya una regulación actualizada es que se abren las posibilidades en el sector para las cooperativas de vivienda. Y es que, este proyecto facilita el acceso a nuevos actores, como son los promotores que, hasta ahora, habían sido reticentes. De este modo, iremos viendo cómo promotores de referencia a nivel nacional se lanzarán a la promoción de proyectos en régimen de cooperativa.

Aun así, no podemos olvidar que este nuevo marco regulatorio tiene un importante margen de mejora del que las instituciones no pueden escapar. De lo contrario, les pasará factura: la inacción y la desconexión de la realidad del sector por parte de las Administraciones competentes se volverá en su contra y les llevará a situaciones comprometidas por no anticiparse a los problemas.

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